“Vá” kẽ hở trên thị trường bất động sản

 Không thể phủ nhận sức nóng lợi nhuận đem lại từ việc đầu tư vào nhà đất tại Hà Nội, nhưng đây cũng chính là "con dao hai lưỡi" khiến không ít NĐT liều mình chịu những hậu quả cay đắng. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên lại xuất phát từ những quy định và kẽ hở của pháp luật.

"Một cửa, nhiều ngách"

Cách đây khoảng 1 năm, vụ bán đất "khống" chiếm dụng vốn lên đến hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng của NĐT thứ cấp là Công ty 1/5 ở dự án Thanh Hà - Cienco5 bắt đầu được phanh phui. Liên tiếp sau đó, nhiều vụ việc nhỏ lẻ khác được phơi bày như ôm tiền góp vốn đầu tư đất dự án An Hưng của Giám đốc Công ty Petroconex Lê Mãn Thân; hay dự án Thuận Thành 3, Bắc Ninh mặc dù chưa giải phóng xong mặt bằng, nhưng hàng trăm NĐT đã đổ xô vào mua trên giấy để bây giờ mắc cạn… Trên thực tế, lỗi không hoàn toàn thuộc về sự thiếu hiểu biết của người tiêu dùng, lòng tham của các NĐT, đầu cơ, mà một phần không nhỏ xuất phát từ những quy định và kẽ hở của luật pháp trong vấn đề góp vốn nói riêng.

Tại cuộc tọa đàm "Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh BĐS: Thực trạng và giải pháp" do Bộ Tư pháp phối hợp cùng Ban quản lý chương trình 585 và Câu lạc bộ Pháp chế DN vừa tổ chức, bà Nguyễn Thị Mai, Ban Pháp chế, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS của Việt Nam quá rối rắm. Riêng hệ thống pháp luật về đất đai đã có tới vài trăm văn bản,  không ít quy định mâu thuẫn nhau.

Thứ hai, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức tạp. Luật quy định cơ chế "một cửa" nhưng thực tế lại "nhiều ngách", tạo nên tình trạng tiêu cực khá phổ biến trong lĩnh vực đất đai. Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch ở Việt Nam thực hiện mất từ 2 - 3 năm, nên tại nhiều dự án, khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và chậm tiến độ. Về giá đất được thay đổi hàng năm theo hướng tăng dần, không ổn định, gây khó khăn cho các NĐT kinh doanh BĐS; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá chậm, mẫu giấy thay đổi thường xuyên cũng gây khó khăn không ít đối với kinh doanh BĐS.

Đứng từ góc độ DN và người tiêu dùng, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam liệt kê ra 9 vấn đề bất cập, chồng chéo và sơ sài trong pháp lý, chế tài làm "méo mó" thị trường BĐS. Có thể kể đến tình trạng loạn phí môi giới BĐS; không có mẫu chuẩn trong hợp đồng mua bán nhà khiến người mua bị chủ đầu tư lấn lướt... Mặc dù, Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh BĐS, nhưng nhiều chủ đầu tư luôn đưa ra những điều khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí...

Tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, thị trường BĐS đang cạnh tranh không lành mạnh, người bán đang chiếm lợi thế hơn người mua. Vì vậy, cần nhanh chóng đưa ra chế tài mới để bảo vệ người tiêu dùng bởi họ đang chịu quá nhiều thua thiệt.

Trước tình hình trên, bà Mai kiến nghị, cần có cơ chế ổn định về giá đất, không nên mỗi năm ban hành một giá đất mới theo hướng ngày càng tăng. Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho NĐT và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ 3 - 5 tháng như các nước trong khu vực.

Bà Mai cũng kiến nghị, cần sớm tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về BĐS trong phạm vi cả nước với thủ tục đơn giản hơn.

Trong khi đó, ông Trần Quang Huy, Công ty Luật Bross & Cộng sự kiến nghị, nên sửa đổi hoặc hủy bỏ điều 63.6 của Nghị định 71 theo hướng cho phép các cá nhân, tổ chức liên quan đến nhà ở được ủy quyền thực hiện toàn bộ các công việc liên quan đến nhà ở mà không kể nhà ở đã xây dựng xong hay chưa. Bên cạnh dó, ông Huy kiến nghị sửa đổi Thông tư 16 theo hướng bỏ nội dung quy định phải có xác nhận của Sở Xây dựng về việc phân chia nhà làm cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tiếp thu các ý kiến trên, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian tới, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung để hoàn thiện nội dung của 2 văn bản nêu trên. Tuy nhiên, điều không thể phủ nhận là Nghị định 71 và Thông tư số 16 đã góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)